Schadstoffe beim Hauskauf / Umbau

Hallo Houzy Community,

Ich habe ein Haus gefunden, was ich gern kaufen würde, aber ich bin mir ziemlich sicher, dass es gewisse Schadstoffe im Gebäude hat. (Asbest im Plättlikleber, im Bodenbelag oder im Kleber, Holzschitzmittel, Formaldehyd, usw.)
Hat jemand Erfahrung damit, ob man vor Vertragabschluss eine Schadstoffuntersuchung beaftragen lassen kann? Es geht nicht darum, dass ich die Kosten nicht selbst tragen will, sondern darum, dass das Haus offensichtlich sanierungsbedürftig ist, und für fachgerechte Entsorgung muss man es so oder so wissen. Zudem sollte etwas drin sein, was wirklich gesundheitsschädlich ist, müsste ich dies definitv vor Bezug sanieren und das ändert für mich Einiges.

Es würde mich auch interessieren, ob man bei Eigenheim eine Fachfirma mit solchen Entsorgung beauftragen muss, oder ob man es trotzdem selber ausführen darf (mit gewissen Vorsichtsmassnahmen)?

Danke und Grüsse!

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Liebe Barbara

Dem Verkäufer ist es in der Regel egal, ob Schadstoffe in seinem Haus bestehen oder nicht. Angenommen wenn es Schadstoffe im Haus hat, so ist der Preis des Hauses nicht gleich tiefer. Aber das war ja nicht die eigentliche Frage.

Wenn das Haus zwischen 1904 und 1990 gebaut wurde, kann man schon fast davon ausgehen, dass es Asbest im Hause hat. Sie schreiben es richtig, diese können im Kleber hinter Plattenbeläge, Teppiche oder Linoleum sein. Dazu sind alte Asbestplatten bei der Sicherungsverteilung, Heizungssteuerung enthalten oder auch in Fassadenverkleidungen.

Asbest ist prinzipiell nur im Feinstaub-Zustand gefährlich für den Menschen. Heisst wenn wir diesen Feinstaub einatmen können sie sich in der Lunge verkleben und nach meist längerer Zeit Lungenkrebs oder andere Lungenkrankheiten fördern. Dass heisst für Sie konkret, niemals solche Arbeiten selber ausführen. Dies sind spezielle Firmen, die den Asbest mit Spezialgeräten und Atemschutzmasken beseitigen.

Wie oben beschrieben geht es hier „nur“ um den Feinstaub des Asbest. Also wenn Sie das Bad oder Küche nicht sanieren und keine Bohrarbeiten in die Platten bohren, kann auch kein Feinstaub austreten und Sie müssen keine solche Sanierung vornehmen. Wenn der Asbest in fester Form belassen wird, ist die Gefahr für den Menschen und die Atemwegen klein.

Am besten Sie wenden sich an einen Schadstoff Experten, der bei Ihrem gekauften Haus Proben nimmt und im Labor analysiert um fest zu stellen, ob überhaupt Asbest im Haus ist. Danach können sie eine spezial Firma beauftragen, die solche Arbeiten ausführt.

Dazu eventuell bei www.suva.ch/asbest sich noch mehr erkundigen.

Ich hoffe ich konnte Ihnen etwas helfen.

Beste Grüsse

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Ich bin auch gerade mit einer ähnlichen Frage konfrontiert. Ich plane einen grösseren Umbau an einem alten Mehrfamilienhaus (Familienbesitz). Dabei hat der Architekt das Thema „Schadstoffanalyse“ aufgeworfen.

Für den Kanton Zürich gibt das AWEL einige Infos und Checklisten heraus:
https://www.zh.ch/de/umwelt-tiere/abfall-rohstoffe/abfaelle/bauabfall.html

Hier ist es so, dass je nach Volumen / Finanzgrösse des Baugesuchs andere Vorschriften gelten. Ist aber dort auf der Page grafisch gut ersichtlich.

Für meine Schadstoff-Untersuchung wurde mir vom Architekten dieser Fachmann empfohlen: https://www.gd-s.ch/

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Besten Dank, Oliver!

Heisst das, es ist auch nicht üblich das vor dem Vertragsabschluss erfahren zu wollen?
Das ändert ja schon noch am Sanierungsbudget, wenn auch solchen „einfachen“ Abbrucharbeiten von Fachpersonen ausgeführt werden müssen.

Asbest ist nicht meine grösste Sorge, sondern Holzschutzmittel, die sogar bis heute giftige Ausdampfungen haben könnten. Ist es etwa nicht so? Sind Holzschutzmittel auch erst schädlich, wenn ich die Oberfläche vom Holz „anfasse“?
Es gibt zwei Geschossen mit Holztäfelungen an der Innenseite vom Schrägdach.

Danke, ich werde den Suva-Link mir anschauen.

Freundliche Grüsse,
Barbara

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Hallo Stefan,

Danke für den Hinweis.

Als Architektin kenne ich das Thema, nur als Käuferin nicht.
Dumm gesagt haben mich früher diese Kosten und Aufwände nicht wirklich tangiert.
Aber ich fände es äusserst schwierig in einem Haus zu investieren, wo solche Fakten nicht auf dem Tisch liegen.
Bin ich damit alleine? Ich weiss, Ärzte sind ziemlich schlehcte Patienten… Das dürfte bei Architektinnen, die sich ein Haus kaufen wollen, ähnlich sein.

Beste Grüsse

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Hallo allerseits,
Wir stehen aktuell vor den gleichen Fragen. Wir sind an einem Haus im Tessin interessiert, das im Jahr 1964 gebaut wurde. Der Renovationsbedarf ist definitiv vorhanden und Abbruch- und Umbauarbeiten unausweichlich. Wir haben die Frage nach einer Schadstoffanalyse durch eine spezialisierte Firma aufgeworfen. Der Architekt !, der als Vermittler fungiert, war am Thema nicht wirklich interessiert.
Seid ihr bezüglich diesem Thema in der Zwischenzeit weitergekommen?
Oliver erwähnte auch, dass wenn Schadstoffe im Haus sind, der Preis des Objektes nicht gleich tiefer sei. Ist dem so? Die Tatsache Schadstoffe im Haus zu haben, belasten doch das Sanierungsbudet (u.U. erhelblich!).
Liebe Grüsse,
Patrizio

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Hallo!

Leider noch kein Fortschritt, ich bin etwas unschlüssig, was ich machen soll.
Gemäss Fachexperte sollte/dürfte man die Untersuchung, genau wie eine GEAK Bewertung verlangen, aber die Kosten werden dann oft im Verkaufspreis „versteckt“ von den Käufer getragen.

Die Aussage mit den Verkaufspreis (wegen den erheblich höheren Sanierungskosten) finde ich auch interessant, aber es gibt vermutlich relativ wenig vergleichbare Objekte auf dem Markt, und daher ist das Wettbewerb einfach nicht sehr hoch.

Der Architekt sollte da definitiv Abklärungen machen. Sind auch bewilligungspflichtige Massnahmen vorgesehen? In Tessin hatte ich bislang keine Projekte, aber normalerweise wird eine Schadstoffuntersuchung für die Baufreigabe verlangt. (Meistens wird der Bericht mit den Baugesuchsunterlagen eingereicht)

Bitte, Bescheid sagen, wenn sich was tut. Bin gespannt.

Danke und freundliche Grüsse

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Also, wir dürfen die Untersuchung vor dem Kauf machen, und wir haben eine Zusage für den angebotenen Kaufpreis (wir konnten den Preis etwas drücken).
Aber es ist nicht geklärt, was passieren würde, wenn durch die Schadstoffuntersuchung sehr schlechte Werte rauskommen würden. Das müssen wir erstmal für uns entscheiden, was für mögliche Szenarien noch gibt je nach Auswertung der Ergebnisse.
Ich denke, wir werden diese Untersuchung auf jeden Fall beauftragen. Das ist halt unser Risiko, aber lieber vorher, als zu spät die Gewissheit haben.

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Hallo,
Im Moment sehe ich keine Arbeiten, die bewilligunspflichtig wären. Es geht v.a. um Arbeiten im Inneren des Hauses. Somit keine Baufreigabe notwendig und somit bleibt die Schadstoffuntersuchung freiwillig. Heisst, wenn wir Gewissheit (und Sicherheit) haben wollen, werden wir die Untersuchung vor dem Kauf selbst angehen müssen. (sofern wir eine Preisbasis für das Haus finden). Wir treffen die Verkäuferin in 3 Wochen…

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@Barbara Das hört sich nach einem sinnvollen Vorgehen an. Vielen Dank für die Updates hier, wir hatten nämlich auch schon Houzy-Nutzer am Telefon, die sich speziell für das Thema Asbest interessiert haben. Wie zum Beispiel auch das Bildungszentrum Bauschadstoffe es schön zusammenfasst, ist eine Abklärung vor dem Kauf meist eine gute Idee (in Frankreich sogar obligatorisch). Dort wird auch erwähnt, dass es in der Schweiz rechtlich gesehen kaum üblich ist, erhöhte Sanierungskosten aufgrund von Schadstoffvorkommnissen im Nachhinein auf den Verkäufer abzuwälzen. Man tut also gut daran, das frühzeitig zu überprüfen und bei Schadstoffen eventuell den Kaufpreis nachzuverhandeln.

Und hier kommen wir zur Kaufpreis-Thematik und damit der Frage von @pgiacomuzzo. Wie @Oliver_Houzy bereits erwähnt hat, wird der Verkäufer bei hoher Nachfrage den Preis des Hauses rein aufgrund von Schadstoffvorkommnissen nicht unbedingt anpassen müssen, weil dieses Thema nicht alle Kaufinteressenten gleichermassen interessiert. Wenn es hingegen nicht allzu viele andere Kaufinteressenten für dieses Haus gibt, dann ist alles besser verhandelbar und erhöhte Sanierungskosten aufgrund von Schadstoffen sogar ein sehr gutes Argument. Da das mit den Interessenten häufig schwierig einzuschätzen ist, würde ich das Vorgehen von @Barbara empfehlen. Denn der Zeitpunkt ist günstig: Nach der Zusage aber vor dem endgültigen Kauf. Zu diesem Zeitpunkt hat auch der Verkäufer weniger Interesse, das Ganze nochmals platzen zu lassen und ist bei Schadstoffvorkommnissen wohl eher zu Kaufpreis-Zugeständnissen bereit.

Wenn man die Kosten der Analyse nicht selbst tragen möchte, dann kann man die fehlende Sicherheit als Kaufpreis-Verhandlungsargument bringen. Es handelt sich hier aber mit ca. CHF 2000 um einen eher geringen Betrag. Die Kosten von fälligen Sanierungen in den nächsten 10-20 Jahren (siehe z.B. Houzy Sanierungsrechner für eine Grobschätzung) taugen da laut Feedback von anderen Käufern besser, um den Preis zu korrigieren.

Haltet uns bitte unbedingt auf dem Laufenden, ich bin sehr gespannt, wie es bei euch weitergeht und ich glaube ziemlich viele andere Käufer hier auch. Ich hoffe es melden sich noch ein paar mit ähnlichen Erfahrungen.

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Hallo pgiacomuzzo,
Deine Deutung ist nicht ganz korrekt. Selbst wenn du keine bewilligungspflichtigen Arbeiten ausführst, trägst du als Eigentümer/Auftraggeber die Verantwortung zum Schutze der Auftragnehmer und deren Mitarbeiter. Wenn du vermutest, dass sich in deinem Umbauobjekt gesundheitsschädliche Stoffe befinden, welche durch einen Umbau freigesetzt werden können, musst du vor Auftragsvergabe die nötigen Abklärungen treffen und den Auftragnehmer darauf hinweisen.
Der Auftragnehmer hat ebenfalls eine Schutzpflicht gegenüber seinen Mitarbeitern. Er kann darauf bestehen, dass diese Abklärungen gemacht werden und allfällige Schadstoffe entfernt werden.

Es kann übrigens auch sein, dass Arbeiten im inneren des Hauses bewilligungspflichtig sind. In der Regel ist dies bei jeder Nutzungsänderung der Fall.

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Hallo Fabian
Mein Beitrag kam vermutlich nicht ganz korrekt rüber. Gerade eben weil wir uns der Verantwortung bewusst sind, befasse ich mich mit dem Thema und bin daran interessiert, dass wir eine Schadstoffbelastung vor dem Kauf klären. Zu unserem eigenen Schutz - falls wir selbst Hand anlegen - und zum Schutz allfälliger Arbeitskräfte.

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